Hoe belastbaar inkomen te berekenen op huurwoningen: 10 stappen

Als u eigendom bent dat u verhuurt aan huurders of vakantie-eigenschap die u aan anderen huurt wanneer u het niet gebruikt, heeft u mogelijk belastingplichtige huurinkomsten. Huurinkomsten zijn onderworpen aan gewone inkomstenbelasting. U gebruikt typisch schema E, aanvullend inkomen en verlies om uw belastbare inkomen te berekenen op elke eigenschap die u bezit en verhuurt.

Stappen

Deel 1 van 3:

Bepalende bruto huurinkomen

1. Bepaal of u een contante basis of opbouwmethode belastingbetaler wilt zijn. De kase basis is de meer gebruikelijke methode. Met een contante basismethode meldt u huurinkomsten die u daadwerkelijk krijgt tijdens het belastingjaar.

Met een opbouwmethode rapporteert u een huurinkomsten op basis van wanneer u het verdient.

Titel afbeelding Bereken het belastbare inkomen op huurwoningen Stap 2

2. TEL OPNIEUWE ALLE BRONNEN VAN INKOMSTEN VAN UW VERHUURE EIGENSCHAPPEN. Dit omvat huur, vervanging van huur en het volgende:

Kosten betaald om een huurovereenkomst te annuleren-

Nutsbedrijven en andere uitgaven die door de huurder worden betaald-

Diensten of eigendom die u hebt ontvangen te huur in plaats van contant geld- en

Borgsommen die u besluit te houden, meestal bij de beëindiging van de huurovereenkomst. Dit omvat geen beveiligingsafzettingen die u ontvangt en van plan bent terug te keren naar de huurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst. Als u een borg van de huur van de eerste en laatste maanden ontvangt, moeten deze bedragen worden opgenomen in uw bruto inkomen als ze bedoeld zijn om de huur voor die maanden te dekken.

Titel afbeelding Bereken het belastbare inkomen op huurwoningen Stap 3

3. Voer dat totaal in op regel 3 van uw planning e, na "Huren ontvangen."U kunt huurinkomsten vermelden voor maar liefst 3 eigenschappen op één schema e. Het schema biedt drie kolommen voor elk van de 3 eigenschappen. Zorg ervoor dat de fysieke adressen die u vermeldt onder 1A-overeenkomen met de huurprijzen.

Stel bijvoorbeeld dat u huizen te huur op 123 Main Street en 345 Mulberry Street bent. Je geeft het hoofdstraathuis naast "EEN" en het Mulberry Street House naast "B." Wanneer u uw inkomen invult, zorg er dan voor dat u de huur die u ontvangt voor het hoofdstraathuis in kolom A en de Mulberry Street House Rent in kolom B.

Voor de doeleinden van het voorbeeld, neem aan dat u $ 100.000 huur heeft ontvangen voor het huis in Main Street, en $ 80.000 in huur voor het huis op Mulberry Street.

Als u meer dan 3 huurwoningen heeft, moet u een extra formulier gebruiken.

Deel 2 van 3:

Opvallende kosten

1. Verzamel en categoriseer de kosten die u op elk huurwoning hebt gemaakt. U bent in staat om kosten voor het handhaven, het behouden en beheren van uw huurwoningen af te raken. De uitgaven op schema E worden opgesplitst in specifieke categorieën, zoals reclame, managementkosten, reparaties, benodigdheden, belastingen en hulpprogramma`s.

Voeg uw uitgaven voor elke categorie toe en plaats deze hoeveelheid in de juiste doos. Zorg er als bij inkomen voor dat u de juiste uitgaven in de kolom voor de juiste woning aanpakt, als u meer dan één eigenschap op het schema hebt vermeld.

Titel afbeelding Bereken het belastbare inkomen op huurwoningen Stap 5

2. Bereken eventuele uitgavenkosten. Hoewel reparaties zoals het schilderen of vervangen van een dak in één keer worden afgetrokken, moeten verbeteringen zoals het toevoegen van een zwembad of het installeren van nieuwe isolatie over het algemeen gedurende meerdere jaren worden afgeschreven in plaats van in mindering te komen in het jaar dat u voor hen hebt afgetrokken. Merk op dat de afschrijvingskosten de kostenbasis van uw huurobject verminderen en alle winsten die u ontvangt te verhogen wanneer u uiteindelijk het pand verkoopt.

Over het algemeen moet u uw kosten of andere belastinggrondslag voor de accommodatie nemen, die kosten aan de verschillende soorten onroerend goed in uw verhuur toewijzen en vervolgens de tarieven, methoden en nuttige levens die door de IRS zijn gespecificeerd voor die soorten onroerend goed te gebruiken Vind uw jaarlijkse afschrijving.

U kunt een deel van de kosten van het onroerend goed toewijzen aan land (als u een huis verhuurt, geen appartement). Kijk naar de belastingbeoordeling van de lokale onroerend goed en zie hoe de waarde van het pand is toegewezen tussen het gebouw en de verbeteringen versus land. Je krijgt geen afschrijvingsaftrek voor land.

Als de eigendomsbelastingassorator bijvoorbeeld 20% van de waarde van de accommodatie is toegewezen aan land, zou u $ 40.000 toewijzen aan het land (20% x $ 200.000), dat niet wordt afgeschreven. Dan kun je $ 160.000 ($ 200.000 - $ 40.000) toewijzen aan het gebouw, dat meer dan 27 zou worden afgeschreven.5 jaar (wat de typische lengte is voor residentieel onroerend goed).

Eigenschap zoals hekken of meubels wordt meestal afgeschreven met behulp van de dalende balansmethode. De IRS geeft aan dat u meubels moet afkeuren met 200% dalende balans. Raadpleeg de dalende balans die door de IRS worden gepubliceerd om uw jaarlijkse afschrijving te vinden.

Titel afbeelding Bereken het belastbare inkomen op huurwoningen Stap 6

3. Voeg al uw uitgaven toe in elke categorie, inclusief afschrijving en voer het totaal in op regel 20 van uw planning e. Stel dat u bijvoorbeeld uitgaven hebt in totaal $ 50.000 voor uw hoofdstraathuis. U zou dat bedrag op regel 20 in kolom A binnenkomen. Als u $ 80.000 in uitgaven voor uw Mulberry Street House had, zou dat bedrag op de lijn 20 in kolom B gaan.

Deel 3 van 3:

Het vinden van belastbaar inkomen

1. Trek uw totale uitgaven op regel 20 af van uw totale inkomen op regel 3 en voer het resultaat in op regel 21. Over het algemeen is dit bedrag uw belastbare inkomsten uit uw huurwoningen. Als het bedrag negatief is, heeft u verlies op uw huurwoning. U zult andere vormen moeten raadplegen om te bepalen of uw verliezen aftrekbaar zijn.

Titel afbeelding Bereken het belastbare inkomen op huurwoningen Stap 8

2. Voer een positief bedrag in van lijn 21 op regel 24. Als je verliezen hebt, mogen ze niet op deze regel worden opgenomen. Omdat u bijvoorbeeld $ 100.000 in huur ontving voor uw hoofdstraathuis, maar alleen $ 50.000 in uitgaven hebt gemaakt, is uw inkomen op het hoofdstraathuis $ 50.000. Omdat uw inkomsten en uitgaven voor het Mulberry Street House precies hetzelfde zijn, hebt u geen huurinkomsten voor die eigendommen.

Titel afbeelding Bereken het belastbare inkomen op huurwoningen Stap 9

3. Voer verliezen in op regel 25. Dit omvat eventuele aftrekbare verhuur in onroerend goed verliezen die u hebt ingevoerd op regel 22 na het berekenen van passieve activiteitsverliezen met behulp van formulier 8582. Passieve activiteitsverliezen zijn ingewikkeld, maar over het algemeen kunt u maar liefst $ 25.000 per jaar in verliezen op huurwoningen als u een aangepast bruto inkomen van minder dan $ 100.000 hebt.

Titel afbeelding Bereken het belastbare inkomen op huurwoningen Stap 10

4. Voeg lijnen 24 en 25 toe en voer het resultaat in op regel 26. Dit bedrag is uw totale belastbare huurinkomsten en moet op uw 1040 worden opgenomen.

Om het voorbeeld af te maken, zouden uw totale belastbare huurinkomsten voor uw twee huizen op Main Street en Mulberry Street $ 50.000 zijn.

Tips

Als u substantiële services levert, zoals schoonmaakservices voor het gemak van uw huurders, moet u planning c, winst of verlies van het bedrijfsleven gebruiken om de huurinkomsten te melden, in plaats van plannen. Schema E wordt gebruikt als u alleen basisdiensten levert, zoals hulpprogramma`s of afvalcollectie.

Als u in aanmerking komt als een professional van onroerend goed, kunt u mogelijk meer van uw huurverliezen aftrekken. Praat met een belastingadviseur voor meer informatie.

Als u een commercieel vastgoed bezit en de ruimte aan een bedrijf huurt en dat u wilt rennen, kunnen speciale regels van toepassing zijn waarmee u verliezen in verband met het pand kunt nemen. Voor het begrijpen en gebruiken van deze fiscale kansen, spreek dan met een belastingadviseur.

Waarschuwingen

Alle betalingen die u ontvangt na een huurder Oefeningen Een optie om te kopen worden behandeld als opbrengst van een verkoop in plaats van huurinkomen.

Als u persoonlijk een vakantiehuis gebruikt voor meer dan 14 dagen in een jaar, of meer dan 10 procent van de dagen die u het aan anderen verhuurt tegen een eerlijke marktprijs - welke groter is - het is niet geclassificeerd als een huurwoning voor belasting doeleinden.

Deel in het sociale netwerk: